Искусство управления землей

Богатство и процветание отдельно взятой страны состоит не в большом количестве принадлежащей ей земли, а  в том, как государство этой землей распоряжается.

Чего-чего, а земли в России достаточно, но судя по уровню жизни среднестатистического россиянина, землей распоряжаться мы не умеем.

Как еще объяснить тот факт, что при таком богатстве природных ресурсов на соответствующих земельных площадях Россия не входит в число самых развитых стран мира, в которых обычным гражданам жить хорошо, без оглядки на тяжелое прошлое и туманное будущее.

Земельное законодательство дает представление о том, как можно использовать российские земли, на каком основании и с какими целями.

При этом следует отметить, что зачастую процедуры связанные с землей не прозрачны, сложны, а порой и вовсе не предусмотрены законодательством.

Не полная проработка вопросов, связанных с использованием российских земель приводит к ограничению развития экономики и, как следствие, к ее стагнации, что мы можем наблюдать в последние годы.

Проблемы при использовании земли не единственные проблемы, сказывающиеся на российской экономике, но, тем не менее, крепкая стена складывается из маленьких кирпичиков, а российские земли это не просто кирпичик – это огромные территории, плодородная земля, красивая природа и все это ничего не стоит без «приложения головы» и рабочих рук.

Вероятно осознавая всю важность проработки вопросов по предоставлению и использованию земли, государство в лице соответствующих органов пытается привести соответствующую правовую базу к тому, чтобы это позволяло не терять возможности роста благосостояния страны и каждого ее гражданина.

            Федеральный закон от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» свидетельствует об очередной попытке государства наладить процедуры использования земель.

            В контексте указанного федерального закона представляет интерес также законопроект внесенный на рассмотрение Государственной думы РФ о родовых землях.

            В настоящей статье предлагаю проанализировать значимые изменения, которые вносятся в законодательство, а также определить положительные и отрицательные моменты от соответствующих изменений.

            Оптимизирована процедура предоставления земель из государственной и муниципальной собственности.

            Земельный кодекс РФ дополнен главой V.1, которая предусматривает основания предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности гражданам, юридическим лицам, некоммерческим объединениям.

            Согласно ст. 39.1 Земельного кодекса РФ основаниями прав на государственную и муниципальную землю могут являться решения органов государственной и муниципальной власти, договора купли-продажи, договора аренды и договора безвозмездного пользования на землю.

            В соответствии со ст. 39.3 Земельного кодекса РФ продажа государственных и муниципальных земель может осуществляться с торгов, за исключением:

- земли из состава земельных участков, переданных в аренду для комплексного освоения территории;

- земли из состава земельного участка предоставленного некоммерческим организациям для индивидуального жилищного строительства, для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства;

- земли из состава земельного участка предоставленного некоммерческим организациям (юридическим лицам), которые относились к общему имуществу, образованные в результате раздела участка;

- земли, находящейся в постоянном пользовании юридических лиц, крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных организаций;

- земли для ведения сельскохозяйственного производства, арендованной гражданами и юридическими лицами;

- земли для индивидуального жилищного строительства в пределах границ населенного пункта для ведения подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства.

На основании ч. 3 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ, если подана заявка на торги от участника в единственном лице, земля должна быть продана этому лицу, несмотря на то, что он единственный.

Цена продажи земельных участков.

Согласно главе V.1 Земельного кодекса РФ начальная аукционная продажи земли должна составлять не менее кадастровой стоимости земли.

Если государственная или муниципальная земля предоставляется без проведения аукциона, то цена на земельный участок не должна превышать его кадастровую стоимость или иную стоимость,  установленную федеральным законом.

В статье 39.5 Земельного кодекса РФ предусмотрен перечень случаев, когда земля может быть предоставлена на бесплатной основе в собственность гражданам и юридическим лицам.

Обмен государственных или муниципальных земель на земли, находящиеся в частной собственности.

Земельный кодекс РФ дополнен Главой V.2, которая предусматривает возможность обмена государственной или муниципальной земли на изъятый участок, находящийся в частной собственности.

Согласно ст. 39.21 кодекса обмен возможен в случае изъятия собственности у граждан и юридических лиц в связи с государственными или муниципальными нуждами, или в связи с планируемым размещением на соответствующих землях социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры.

Другими словами государство может отобрать частную собственность, в том числе при соответствующих обстоятельствах, предоставив собственнику взамен другой земельный участок.

Продажа объектов незавершенного строительства в результате прекращения действия договора аренды.

В соответствии с Федеральным законом № 171-ФЗ дополнен Гражданский кодекс РФ п. 3.1 к ст. 235 и ст. 239.1, согласно чему если договор аренды прекратил действия, то объекты незавершенного строительства, которые находятся на арендованной земле, могут быть изъяты у арендатора и выставлены на торги.

В случае продажи объектов незавершенного строительства с торгов, вырученные денежные средства перечисляются бывшему арендатору земельного участка за вычетом сумм, затраченных на подготовку и проведение торгов.

Объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника при прекращении действия договора аренды только по решению суда, за исключением случаев когда собственник докажет, что строительство не завершено по вине органов и ответственных лиц, которые должны были бы подключить объект к инженерно-техническим сетям.

В тоже время сам бывший арендатор вправе обратиться в суд и потребовать продать с торгов его объекты незавершенного строительства, которые должны быть предложены к продаже по рыночной цене.

Если объекты незавершенного строительства не будут проданы, то объекты недвижимости могут быть приобретены в государственную или муниципальную собственность.

Проект закона о родовых землях.

На фоне существенных изменений в земельное законодательство Федеральным законом  № 171-ФЗ  также можно отметить то, что в Государственную думу РФ внесен для рассмотрения проект закона «О родовых поместьях и родовых поселениях в Российской Федерации».

Если коротко, то указанный законопроект предусматривает возможность для российских граждан владение земельными участками на безвозмездной основе в течение неограниченного периода времени.

Согласно законопроекту земли, находящиеся во владении граждан, могут передаваться по наследству и на них не может быть обращено взыскание по долгам.

Земли во владении граждан не мог быть изъяты у граждан, что совершенно противоречит положениям Федерального закона № 171-ФЗ, в соответствии с которым земли могут изыматься у граждан.

Необходимо отметить, что законопроект о родовых землях вряд ли найдет свое конечное применение и будет, скорее всего, положен на полку по тем или иным причинам, но на полку однозначно.

Выводы по изложенному материалу.

1. К положительным моментам в результате принятия Федерального закона                       № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» можно отнести то, что действительно предпринята попытка оптимизировать процедуру предоставления государственных и муниципальных земель.

Государство в лице соответствующих органов дает понять своим гражданам, что земля может использоваться по усмотрению граждан и юридических лиц, в том числе с целью получения прибыли.

Цена продажи государственной и муниципальной недвижимости завязана на кадастровой стоимости земли, что с учетом кадастровой политики государства, по крайней мере, дает представления о действительной стоимости предоставляемой земли.

Федеральным законом № 171-ФЗ предусмотрена возможность изъятия недвижимости в обмен на другое имущество из собственности владельцев в строго оговоренных случаях, что также способствует наведению процедурного порядка при использовании земель.

Внесенными изменениями предусмотрена возможность продажи объектов незавершенного строительства, которые располагаются на арендованных земельных участках, что само по себе не плохо для арендаторов в случае прекращения действия договора аренды.

Но, как часто бывает, на бочку меда всегда найдется ложка дегтя.

2. Во-первых, цена продажи земельных участков определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, но зачастую кадастровая стоимость может быть меньше или больше чем рыночная и, соответственно, отсюда ущерб для собственников земли.

Конечно, можно обратиться в суд и восстановить справедливость, но обращение в суд и судебные тяжбы это тоже время и деньги.

Во-вторых, предусмотрена возможность продажи объектов незавершенного строительства, а если продажа с торгов не состоится, то объекты могут быть приобретены в государственную или муниципальную собственность.

Вопрос. А если объекты не будут приобретены в государственную или муниципальную собственность, что тогда? Не понятно.

В связи с этим необходимо, по крайней мере, прописать в законодательстве, что такие объекты какое-то время предлагается арендовать вместе с землей или стоит поискать другие выходы из ситуации с целью того чтобы бывшие арендаторы земли не оставались уж совсем «с носом».

В-третьих, государство оставляет за собой право изъять для государственных нужд земли, находящиеся в частной собственности.

Несмотря на то, что основания такого изъятия прописаны, само изъятие земли с обменом или за деньги является нарушением прав граждан на частную собственность, гарантированных конституцией РФ.

На этом фоне «жалко» смотрится законопроект «О родовых поместьях и родовых поселениях в Российской Федерации», так как говорить о родовой земле при наличии возможности у государства изъять землю нет никакого смысла.

Частная собственность должна быть защищена от любых посягательств, в том числе от посягательств государства!

В некоторых странах, например в Японии, если человек отказывается покинуть свой дом, государство стоит на стороне гражданина. Да, город строится, но маленький деревенский домик остается посреди современного города, пока собственник желает там находиться.

Есть примеры соблюдения прав граждан и в Китае, когда, несмотря на прокладку большой автострады, никто не смог изъять дом у старика.

Так и остался дом посреди автострады, в котором проживает собственник Это ли не пример соблюдения прав граждан и не к этому ли надо стремиться.

Кто-то скажет, что автострада вокруг дома и ничего в это нет хорошего. Да, но никто не посмел нарушить право собственника проживать в своем доме.

Гарантировав, таким образом, права одному человеку государство получит преданных граждан свое стране, которые не будут стремиться к выводу активов за рубеж, а будут инвестировать денежные средства на родине.

Рекомендации.

Представляется уместным рекомендовать соответствующим органам власти вести земельную политику в интересах, прежде всего, российских граждан.

В том числе при проработке законопроекта о родовых землях внести дополнительные изменения в земельное законодательство о том, что изъятию для государственных нужд не подлежат земли, относящиеся к родовым землям, даже если на то есть государственная нужда.

Дополнительно необходимо прорабатывать вопрос касательно продажи объектов незавершенного строительства, так как тот вариант, который предложен Федеральным законом № 171-ФЗ не решает всех вопросов, в особенности вопросов, связанных с соблюдением прав арендаторов земельных участков, которые вложили денежные средства в строительство.

Искусство управления землей как раз и состоит в том чтобы получать выгоду от предоставления земли в пользование граждан и юридических лиц, таким образом, когда их права будут максимально защищены.

В противном случае эффект от использования земли будет обратный и земля станет обузой для государства, которое стремится что-то делать, но делает это неправильно.

 

Комментарии

Комментариев пока нет

Оставить комментарий