Способы реализации ипотечной недвижимости при урегулировании кредиторской задолженности

Экономические трудности российской экономики не заставили себя долго ждать и самым неблагоприятным образом сказались на интересах простых российских граждан.

            В том числе гражданам, которые являются заемщиками кредитных организаций по ипотечным сделкам, стало намного труднее отвечать по своим обязательствам.

            Что значит не отвечать по обязательства в рамках ипотечной сделки? Главное то, что недвижимость в залоге и при определенных обстоятельствах на нее может быть обращено взыскание.

            Соответственно, если на недвижимость обращено взыскания, то семья, которая проживает в такой недвижимости, в том числе несовершеннолетние дети будут выселены по решению суда.

            При таких обстоятельствах, когда речь идет об обращении взыскания на ипотечную недвижимость можно рекомендовать гражданам искать средства и платить по кредиту, но бывает и так, что платить больше нет никакой возможности.

            В данном случае перед должниками по ипотечным сделкам стоит вопрос, как поступить чтобы не допустить больших потерь для себя, но и обязательства перед кредиторами погасить?

            При этом следует учесть, что суммы по ипотечным сделкам большие и занять их представляется крайне затруднительным, как и представляется маловероятным, что в настоящее время другие кредитные организации возьмутся должников перекредитовывать.

            При отсутствии других активов, у должников остается единственная возможность рассчитаться по кредиту, продать недвижимость, заложенную по ипотечной сделке.

            Продавать заложенную недвижимость или не продавать это дела самих собственников, но необходимо понимать, что возможно сегодня выгодней продать, чем это будет завтра.

            Но, если уж продавать то, как минимум, каждому из ипотечных заемщиков, которые допустили просрочку по кредиту и не могут отвечать по обязательствам, необходимо четко знать способы и процедуры реализации заложенной недвижимости, что в конечном итоге позволит им выбрать правильный путь взаимодействия с кредитной организаций по урегулированию кредиторской задолженности.

            В настоящей статье предлагаю определить возможные законные способы реализации ипотечной недвижимости, проанализировать процедуры реализации недвижимости с целью возможности определения ипотечными заемщиками  оптимального для себя варианта, времени и способа продажи заложенной недвижимости.

            При этом сразу стоить отметить, что реализация ипотечной недвижимости мошенническими способами отвергаются как неприемлемые и рассмотрению не подлежат, что лишний раз оградит заемщиков от уголовного преследования со стороны следственных органов по заявлениям кредитных организаций.

           

ПРОДАЖА ЗАЛОЖЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

ПОД КОНТРОЛЕМ КРЕДИТОРА

 

            Данный способ урегулирования кредиторской задолженности путем продажи заложенной недвижимости является, чуть ли не самым оптимальным способом для должника.

            Продажа заложенной недвижимости под контролем кредитора осуществляется с согласия самого кредитора путем перечисления денежных средств, вырученных от продажи недвижимости в счет погашения кредиторской задолженности.

            Первым очевидным плюсом при такой продаже залогового имущества является то, что должник сам продает свою квартиру по рыночной цене. То есть после продажи недвижимости часть денежных средств идет в погашения кредита, а если остается остаток денежных средств, то эти деньги остаются у должника.

            Вторым плюсом при данном способе продажи недвижимости является то, что, как правило, продажа недвижимости под контролем кредитной организации происходит на начальной стадии просрочки должника, то есть у должника еще не накопились большие суммы процентов за просрочку.

            Другими словами практически все денежные средства, вырученные за недвижимость пойдут на оплату основного долга по кредиту и лишь малая их часть на погашение процентов, что выгодно для должника.

            При этом необходимо отметить, что в данном случае, когда продажа ипотечной недвижимости осуществляется на ранней стадии просрочки, должнику придется также освободить недвижимость для покупателя, в том числе выписать из недвижимости всех проживающих с ним.

            Есть еще один минус. Так как недвижимость в момент продажи находится в залоге у кредитной организации, многие потенциальные покупателя опасаются связываться с заложенным имуществом, предпочитая купить ничем не обремененную недвижимость. При таких обстоятельствах должник может испытывать недостаток в покупателях на недвижимость, но это как повезет.

            Для кредитной организации сделка под ее контролем является достаточно выгодным мероприятием, так как нет необходимости что-то делать. Сам должник найдет покупателя, оформит сделку и кредитной организации останется только получить денежные средства.

Процедурно продажа недвижимости под контролем кредитной организации выглядит следующим образом.

            Должник находит покупателя, который готов купить недвижимость с обременением в виде залога.

            Денежные средства за недвижимость помещаются банковскую ячейку, если их достаточно только для погашения кредита или в две банковских ячейки, если их больше чем надо для погашения кредита.

            Следующим шагом должник и покупатель осуществляют регистрацию сделки с недвижимость в регистрирующем органе в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

            После регистрации сделки и предъявлении соответствующего документа кредитная организация вправе изъять денежные средств из ячейки и направить их в погашение кредиторской задолженности должника.

            Сам же должник получает доступ ко второй ячейки с остатком денежных средств за недвижимость, если конечно недвижимость продана за сумму превышающую размер кредиторской задолженности.

            В свою очередь покупатель недвижимости получает от кредитной организации письмо, на основании которого регистрирующий орган снимает обременение с недвижимости.

           

ДОГОВОР ОБ ОТСТУПНОМ КАК СПОСОБ

УРЕГУЛИРОВАНИЯ КРЕДИТОРСКОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ

 

            Вторым наиболее приемлемым способом урегулирования кредиторской задолженности является возможность заключения между кредитором и должником соглашения об отступном на основании ст. 409 Гражданского кодекса РФ.

            Согласно указанной статьи обязательства должника по кредитной сделке могут быть прекращены взамен на передачу недвижимости в кредитную организацию.

            Соглашением об отступном устанавливаются размер, сроки и порядок предоставления отступного, то есть недвижимости.

             Для должника заключение отступного является приемлемы в том случае, если он хочет просто избавиться от долга. Передал недвижимость по отступному кредитной организации, и нет долга и претензий со стороны кредитора.

            Но, в сравнении с вариантом продажи имущества под контролем кредитора при отступном у должника не останется никаких денежных средств от недвижимости, так как она не продается, а просто передается в счет погашения долга.

            Кредитная организация же в свою очередь получает недвижимость, но, как правило, только в том случае, что есть понимание о том, что должник полностью неплатежеспособен, и нет экономической целесообразности тратить ресурсы на проведение соответствующих судебных процедур.

            Для кредитной организации при отступном есть и существенные минусы.

Например, получив недвижимость по отступному необходимо будет тратить деньги на ее содержание, а также заниматься продажей недвижимости, что требует дополнительных расходов.

Следует отметить также, что кредитной организации необходимо четко разбираться в тенденциях рынка недвижимости или в противном случае при неумении прогнозировать развития рынка недвижимости можно получить убыток в результате обесценивания недвижимости, которую принятии по отступному.

С другой стороны у кредитных организаций порой нет иной возможности закрыть кредиторскую задолженность кроме как по средствам заключения с должником соглашения об отступном, что, как минимум, позволит кредитору использовать высвободившиеся резервы, которые закладывались под кредитную сделку.

            Соглашение об отступном не имеет утвержденной формы, но должно быть выполнено в письменном виде и содержать все данные, позволяющие идентифицировать недвижимость и установить принадлежность к обязательству, в результате неисполнения которого недвижимость перешла к кредитной организации.

            При этом следует учесть, что согласно п. 3 Информационного письма                                от 21.12.2005 г. № 102 Президиума Высшего Арбитражного суда РФ с предоставлением отступного прекращаются все обязательства должника по кредиту.

            Пункт 4 указанного информационного письма указывает на то, что  если стоимость недвижимости по отступному меньше долга, то обязательства по кредиту в результате заключения соглашения об отступном прекращаются в полном объеме, если иное не предусмотрено соглашением.

 

УРЕГУЛИРОВАНИЕ КРЕДИТОРСКОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ                                              ПУТЕМ РЕАЛИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ С ТОРГОВ

             

            Процедура реализации заложенной недвижимости путем ее продажи с торгов предусмотренная законодательством имеет свои особенности, которые необходимо знать заемщикам кредитных организаций, так как такие знания позволят им в какой-то степени уменьшить свои потери.

            Процедура реализации заложенной недвижимости с торгов запускается кредиторами, когда нет никакого прогресса в урегулировании кредиторской задолженности на предыдущих этапах взыскания долга.

            Должник не идет на контакт, не нашел покупателя на квартиру, соглашение об отступном не заключено и в целом кредит не погашается.

            В таком случае кредитная организация обращается в суд с исковым заявлением о взыскании кредиторской задолженности и обращении взыскания на заложенную недвижимость.

            В исковом заявлении должна быть указана начальная продажная цена недвижимости, которая станет отправной при реализации недвижимости.

            Судебная практика такова, что заемщикам в подавляющем большинстве случаев не стоит надеяться на положительное решение суда в свою пользу.

Где есть ипотечная недвижимость, купленная за кредитные денежные средства, суды принимают решения об обращении взыскания на недвижимость на основании ст.ст. 50, 51 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

            Полученный исполнительный документ кредитор направляет в соответствующую службу судебных приставов, которая в течение некоторого времени, если заемщик не гасит кредиторскую задолженность, передает документы на реализацию недвижимости с торгов специализированной организацией.

            На любой стадии исполнительного производства должник вправе внести денежные средства и погасить задолженность по кредиту, что позволит ему закрыть обязательства перед кредитной организацией и снять залог с арестом с недвижимости, но, как правило, денежных средств нет и проводятся торги недвижимости.

            После проведения первых торгов недвижимости по цене указанной в решении суда, если они не состоялись цена продажи снижается на пятнадцать процентов и проводятся повторные торги.

            Если повторные торги не состоялись, то недвижимость предлагается кредитору, который вправе принять имущество на баланс по стоимости на двадцать пять процентов меньше от начальной продажной цены, установленной судом.

            После оформления необходимых документов заложенная недвижимость переходит в собственность кредитора, которой он вправе распоряжаться по своему усмотрению.

            В соответствии с ч. 5 ст. 61 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае реализации заложенной недвижимости, принадлежащей должнику физическому лицу или постановки недвижимости на баланс кредитной организации обязательства заемщика по кредитному договору прекращаются в полном объеме.

            При этом следует учесть, что после постановки имущества на баланс кредитной организации, в случае если в недвижимости прописаны и проживают заемщик и его семья, новый собственник недвижимости подает иск о выселении бывшего заемщика и его семьи из занимаемой недвижимости.

            Судебная практика складывается таким образом, что бывших собственников выселяют вместе, в том числе с несовершеннолетними детьми.

 

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ИЗЛОЖЕННОМУ МАТЕРИАЛУ

 

            Все проблемные ипотечные сделки, в которых заемщик выходит на просрочку похожи между собой, но в тоже время имеют и различия в зависимости от того какое решение принимает заемщик по выходу из сложившейся ситуации.

            Чем раньше заемщик осознает факт того, что он не сможет в полном объеме отвечать по обязательствам, тем меньшие потери его ждут в будущем, в том числе материальные.

            Если есть понимание того, что кредит не удастся погасить, то заемщику в срочном порядке необходимо искать покупателя на ипотечную недвижимость, что в определенных случаях гарантирует ему погашения обязательств перед кредитором и возможно остаток денежных средств в свое распоряжение.

            Только от заемщика зависит, за сколько он продаст недвижимость, которая в противном случае может достаться кредитной организации помимо его воли и без остатка денежных средств.

            В отличие от продажи недвижимости под контролем кредитора заключение соглашения об отступном гарантирует заемщику только прекращение обязательств по кредиту, но при этом заемщику необходимо следить чтобы в самом соглашении об отступном было условие о прекращении обязательств заемщика в полном объеме.

            Отступное приемлемый выход, но следует понимать, что недвижимость необходимо освободить, что не всегда является приемлемым для заемщиков, так как у них есть семьи и совершеннолетние дети.

             Затягивание процедур погашения кредита у заемщика появляется больше времени на проживание в квартиру, так как судебные процедуры по обращению взыскания на недвижимость и выселения из нее займут какое-то время.

            Возможно этого времени хватит для того чтобы заемщик восстановил свою платежеспособность, но необходимо учитывать, что каждый день по кредиту начисляются проценты и чем дольше затягиваются процедуры тем больше натекает сумма для погашения кредита, что невыгодно для заемщика с материальной точки зрения.

            С другой стороны, участвуя в судебных процедурах у заемщиков есть шанс на положительный исход для себя в суде. Судебная практика конечно на стороне кредиторов, но есть и исключение из правил.

            Кроме того, как указано выше, судебные процедуры занимают большой период времени и это время заемщик с семьей может жить в недвижимости, если его не беспокоит психологический аспект, а после решения суда о выселения семья может съехать в другое место жительства, так как принудительная процедура выселения приставами чрезвычайно болезненна.

            При этом обязательства заемщика по кредиту будут прекращены, но и его кредитная история будет испорчена навсегда.

 

 

           

            

 

Комментарии

Комментариев пока нет

Оставить комментарий