Кредит под залог права аренды недвижимости: нюансы, вызывающие споры

В настоящее время, когда в Российской Федерации наблюдается большая конкуренция между кредитными организациями, каждая из них всячески пытается переманить к себе на обслуживание потенциальных заемщиков.

В большей степени это касается крупных корпоративных клиентов (юридических лиц), которые по расчетным счетам, открытым в кредитных организациях «прогоняют» большие суммы денежных средств, что, соответственно, приносит прибыть кредитным организациям.

Юридические лица, зачастую для своего развития берут крупные кредиты под соответствующий процент, который причитается кредиторам, то есть кредитным организациям.

С целью привлечения крупных заемщиков на обслуживание в кредитную организацию разрабатываются различные программы кредитования, условия которых должны показать, что у нас взять кредит наиболее выгодно.

Иногда кредиты выдаются, несмотря на то, что имеется большой риск не возврата кредиторской задолженности.

Программы кредитования могут быть различные, но если компания хочет получить крупный кредит и под относительно небольшой процент, то по кредиту необходимо предоставить соответствующее обеспечение.

Наиболее приемлемое обеспечение для кредиторов это залог недвижимого имущества и если раньше это было имущество в виде сооружений и земельных участков, то на сегодняшний момент все чаще и чаще кредитные организации выдают кредиты под залог права аренды недвижимости (земельных участков).

Речь в данном случае все-таки идет о залоге права аренды земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности.

Как правила, такие земельные участки арендуются на много лет и являются ликвидными.

Например, если земельный участок находится в г. Москве и арендован компанией на сорок девять лет, такой участок является ликвидным и «лакомым кусочком» для ведения коммерческой деятельности.

В случае не возврата кредита право аренды земельного участка может быть реализовано через торги для погашения обязательств перед кредитором.

Но, как показывает практика, в том числе и судебная залог права аренды имеет тонкости, которые при негативном развитии событий ущемляют интересы кредиторов, и это несмотря на то, что разделом V Закона РФ «О Залоге», в том числе залогодержателю предоставлены гарантии прав сторон при залоге.

Основания расторжения договора аренды земельного участка на примерах из судебной практики.

1. Согласно постановлению от 06.11.2013 г. по делу № А65-2223/2013 Федерального арбитражного суда Поволжского округа в Арбитражный суд Республики Татарстан обратилась Палата имущественных и земельных отношений Ютазинского муниципального района к ответчику с иском о расторжении договора аренды земельного участка.

Арбитражный суд Республики Татарстан в удовлетворении исковых требований истцу отказал.

После рассмотрения апелляционной жалобы Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд решение первой инстанции отменил, исковые требования истца удовлетворил.

Ответчик обратился с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, в которой просил обжалуемые решения отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Согласно решению Федерального арбитражного суда Поволжского округа постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда вынесено законно и не подлежит отмене.

То есть договор аренды расторгнут по иску истца к ответчику.

Как следует из постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа суд апелляционной инстанции правильно удовлетворил иск о расторжении договора аренды с учетом требований п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ в связи с неуплатой арендных платежей.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец вправе требовать расторжения договора аренды в разумный срок, даже после уплаты арендодателем долга, так как неуплата арендных платежей является нарушением существенных условий договора.

Согласно п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

2. Согласно постановлению от 26.12.2013 г. по делу № А53-4956/2013 Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказкого округа ч. 1 ст. 418 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что обязательство прекращается со смертью должника.

В соответствии с гл. 34, параграф 1, ч. 2 ст. 617 Гражданского кодекса РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

В материалах дела, которые рассматривались судом не были предоставлены данные об отсутствии у арендатора (умершего) наследников или об отказе наследников от перехода прав и обязанностей по рассматриваемому договору аренды.

Таким образом, по мнению суда, арендные отношения не прекращены.

Другими словами, если бы в материалы дела были предоставлены данные об отсутствии у арендодателя наследников или отказ наследников от наследства, то судом было бы признано, что арендные отношения прекращены.

Соответственно, если арендные отношения прекращены, то и право залога на земельный участок прекращается.

3. Согласно постановлению от 15.10.2008 г. № КГ-А40/9345-08 Федерального Арбитражного суда Московского округа Департамент земельных ресурсов г. Москвы направил иск в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Москве во внесении в ЕГРП о прекращении прав по договору аренды земельного участка в связи с прекращением действия договора аренды.

Арбитражный суд г. Москвы отказал в удовлетворении иска Департаменту земельных ресурсов г. Москвы, а Девятый арбитражный апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменений.

Департамент земельных ресурсов г. Москвы направил соответствующую кассационную жалобу на решение судов, указав на то, что Управление Федеральной регистрационной службы по Москве при отказе сослалось на наличие залога соответствующего права аренды, при наличии не прекращенного обязательства по залогу запись о прекращении прав по договору аренды не может быть внесена в ЕГРП.

По мнению Департамента земельных ресурсов г. Москвы залог права аренды спорного земельного участка прекращен в связи с прекращением права аренды на земельный участок в связи с этим отказ Управление Федеральной регистрационной службы по Москве незаконный.

Суд кассационной инстанции удовлетворил кассационную жалобу  Департамента земельных ресурсов г. Москвы сославшись на следующее.

В материалах дела имеется свидетельство о том, что в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве предоставлены документы, подтверждающие прекращение договора аренды, согласно п. п. 1, 2 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права, то есть при прекращении договора аренды и залог права аренды является прекращенным.

Мо мнению Федерального Арбитражного суда Московского округа государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Таким образом, отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Москве в регистрации прекращения права аренды является незаконным.

Исковые требования Департамента земельных ресурсов г. Москвы были удовлетворены и, соответственно, залог на право аренды земельного участка утратил силу.

Нормативное регулирование передачи в залог права аренды земельного участка.

Согласно ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» арендные права земельного участка могут быть переданы в залог в пределах срока действия договора аренды с согласия собственника земельного участка.

Если договор аренды земельного участка, находящегося в собственности государства или муниципального образования заключен более чем на пять лет, то при передаче в залог права аренды земельного участка не требуется согласие собственника земельного участка, а только необходимо соответствующее уведомление собственника.

То есть другими словами кредитор, принимая решение о выдаче кредита юридическому лицу под залог права аренды земельного участка ориентируется, в том числе на срок действия договора аренды, так как кредитные обязательства юридического лица должны быть погашены в полном объеме до истечения срока действия договора аренды.

Срок действия договора аренды является гарантией соблюдения интересов кредиторов.

В противном случае, как следует из судебной практики, приведенной выше в связи с истечением срока действия договора аренды, будет прекращен соответствующий залог права аренды земельного участка, что при не возврате кредита заемщиком выразится в потерях для кредитора, так как обеспечение по кредиту утеряно.

Недостатки нормативного регулирования передачи в залог права аренды земельного участка.

1. Права кредиторов недостаточно защищены. Если заемщик не исполнил обязательства по кредитному договору, то кредитор вправе обратиться в суд и путем торгов реализовать право аренды земельного участка, но реализация такого права и другие судебные процедуры должны быть осуществлены до истечения срока действия договора аренды.

В случае истечения срока действия договора аренды государство или муниципальное образование в лице соответствующих органов вправе обратиться в регистрирующий орган для погашения записи в ЕГРП о договоре аренды. Соответственно, в случае прекращения договора аренды, будет прекращен залог права аренды на земельный участок. После чего реализовать право аренды уже не получится.

Даже если регистрирующий орган откажется вносить запись о прекращении прав по договору аренды, то как показывает вышеприведенная судебная практика суд обяжет регистрирующий орган погасить запись в ЕГРП, так как государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

2. Любой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности может быть досрочно расторгнут в судебном порядке.

Как свидетельствует вышеприведенная судебная практика договор аренды может быть расторгнут досрочно, в случае нарушения арендатором существенных условий договора, в том числе если арендатор не вносит плату за аренду земельного участка или использует арендуемое имущество не по назначению и т.д.

Также в случае, если арендатор умер, то суд может признать договор аренды прекращенным при отсутствии наследников или при отказе от наследства. И все это будет досрочное прекращение договорных обязательств по договору аренды.

При таких обстоятельствах кредитор рискует опять же потерять обеспечение по кредиту и ничто уже не вернет это обеспечение, а заемщики, как правило, в таких случаях к моменту обращения кредитора в суд давно уже неплатежеспособны и взять с них уже нечего в счет погашения кредиторской задолженности.

3. Само существование возможности досрочно признать договор аренды расторгнутым, а значит оставить кредитора без залога и кредит без обеспечения, подталкивает не чистых на руку предпринимателей к внедрению в жизнь мошеннических схем.

С этой целью псевдо предприниматели создают юридические лица для якобы ведения коммерческой деятельности, которая ведется только для вида. Следующая задача таких предпринимателей выиграть конкурс по аренде недвижимости (земельного участка), находящегося в муниципальной или государственной собственности.

После чего подается заявка в кредитную организацию на получение кредита под залог права аренды земельного участка, и речь может идти о получении десятков миллионов рублей.

Получив кредит мошенники, к примеру, параллельно не платят арендные платежи и платежи в счет погашения кредита.

То есть мошенники остаются с деньгами, арендованный земельный участок в связи с нарушением арендатором (теми же мошенниками) существенных условий договора аренды по суду возвращается собственнику, а кредитор как говорится, остается с носом.

4. Необходимо отметить, что недостатки нормативного регулирования вопросов передачи права аренды государственных и муниципальных земельных участков в залог кредитным организациям является широким полем для коррупции чиновников, отвечающих за заключение договоров аренды на соответствующие участки.

Мошенникам, чтобы получить в аренду земельный участок проще «коррумпировать» лиц, проводящих конкурс по аренде участков, чем выиграть конкурс по существующим правилам, законным способом.

А еще лучше и проще, когда чиновники, отвечающие за распределение земельных участков и заключение договоров аренды, входят в состав преступного сообщества, что позволяет использовать мошеннические схемы неоднократно и в отношении различных кредитных организаций.

Рекомендации.

1. Необходимо внести изменения в действующее законодательство РФ таким образом, чтобы были гарантированы  интересы кредиторов и чтобы внесенные изменения исключили вероятность проведения мошеннических схем при передаче в залог прав аренды земельных участков.

2. Компании, которые арендуют земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности не должны быть связаны каким-либо образом с чиновниками (их родственниками), отвечающими за распределение соответствующих участков и заключения договоров аренды, что требует проведения дополнительных проверок до заключения договоров аренды на государственную или муниципальную собственность.

3. Представляется целесообразным ужесточить требования к компаниям, которые являются претендентами на аренду муниципальных и государственных земельных участков.

4. Внести изменения в законодательство, согласно которым, даже если есть нарушение существенных условий договора аренды, кредитору будет предоставлен определенный период времени для реализации права аренды земельного участка третьему лицу с условием, что просроченные арендные платежи будут погашены новым арендатором или новым арендатором будут устранены другие нарушения при использовании земельного участка.

5. В случае смерти арендатора, а также при отсутствии соответствующих наследников или отказа в принятии наследства за кредитором законодательно также должно быть закреплено право реализация залога в виде права аренды земельного участка в течение определенного периода времени с обязательным условием для нового арендатора погасить задолженность по арендным платежам умершего арендатора.

6. Эти и другие меры позволят максимально защитить интересы кредиторов при выдаче кредитов под залог права аренды недвижимости, снизить коррупцию в органах государственной и муниципальной власти, в определенной степени пресечь деятельность преступных элементов.

 

Комментарии

Комментариев пока нет

Оставить комментарий